昨天（6月16日）上海網(wǎng)簽再次刷新紀(jì)錄（1184套），創(chuàng)近3年歷史成交量新高。”在剛剛過去的周末，上海房地產(chǎn)圈被這一則消息刷了屏。
對于這一引人注目的數(shù)據(jù)，有對上海二手房市場熟悉的資深業(yè)內(nèi)人士向記者分析稱，官方披露的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)往往具有滯后性，周末再疊加之前端午節(jié)的影響，個(gè)別數(shù)據(jù)沖高的代表性并不算強(qiáng)。
不過，整體來看，5月27日“滬九條”新政之后，確實(shí)有不少需求得到釋放，上海二手房市場出現(xiàn)改善。
國盛證券研報(bào)顯示，上海5月新政前二手房成交套數(shù)日均547.9套；5月27日新政后至6月14日，日均成交818.3套；6月至16日，日均成交維持在800.5套，較新政前增長超4成。最近一周基本上維持了新政后首周成交熱度，6月14日單日突破1000套，近期整體量能維持近半年高位。
6月16日，某大型連鎖中介位于上海市虹口區(qū)的一門店店長向記者透露，該門店6月前半月的成交量較5月已翻番。
上海浦東新區(qū)內(nèi)環(huán)的一中介門店資深中介向記者表示，新政之后，他所在門店帶看、成交都有明顯改善，“5月底，我們店有一天賣了三套房子”。這一趨勢在6月份也得到延續(xù)，“上周六，我們門店成交了大概有10單。”6月17日上午，他已經(jīng)帶看了兩組客戶。
安居客研究院線上找房熱度指數(shù)顯示，“滬九條”新政發(fā)布當(dāng)日，上海樓市熱度驟然上升，其中新房找房熱度環(huán)比新政發(fā)布前一天上揚(yáng)27%，二手房環(huán)比上揚(yáng)23%；5月28日，線上找房熱度再度上升，新房、二手房分別再度上揚(yáng)11%和18%。
58安居客研究院院長張波向記者表示，新政發(fā)布當(dāng)日及后續(xù)兩日的線上找房熱度高漲，超過了今年以來的任何一天。后續(xù)幾日雖有回落，但依舊高于“滬九條”新政發(fā)布前的市場熱度。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，上海“滬九條”新政力度大，受益人群覆蓋面廣，超出市場了預(yù)期，力度甚至超過去年9月的“認(rèn)房不認(rèn)貸”優(yōu)化。得益于此，從6月以來的二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，除端午假期成交有所減少外，其余時(shí)間都在高位運(yùn)行。6月10-16日的一周內(nèi)，有兩天出現(xiàn)單日簽約過1千套的現(xiàn)象，這一水平超過去年9月出政策后的交易量。
值得一提的是，新政推動的這波二手房市場行情中，“老破小”成交量提升明顯。
上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月份上海二手房成交1.71萬套，環(huán)比增長5.35%；其中，5月最后5天（5月27—31日）里，房齡超過20年、面積70平方米的小戶型，共成交了826套，較政策出臺前5天增長了5%。
上海太平洋房屋相關(guān)負(fù)責(zé)人也稱，“滬九條”新政釋放了相當(dāng)比例的客戶資格，特別是對“剛需客”的刺激效果比較明顯，從新政第一周成交情況來看，該機(jī)構(gòu)成交最多的人群是受益社保5年改3年政策的非滬籍人士，外地單身和多孩家庭。
上述資深中介人士向記者表示，這次的新政策利好老破小，這些房源低總價(jià)，容易“上車”。“在市區(qū)或是中環(huán)的低總價(jià)老公房近期成交表現(xiàn)很好，總價(jià)在200萬-300萬元。”該中介所在片區(qū)內(nèi)不少小區(qū)內(nèi)的便宜房源已經(jīng)去化了，可選的便宜房子少了，“這也使得部分持有這一預(yù)算的客戶被市場沖擊，從而被帶動著買了。”
當(dāng)前的成交量尚不足以帶動價(jià)格的修復(fù)。上述中介透露，新政之后有出現(xiàn)房東跳價(jià)的現(xiàn)象，但這些房源最終并未能成交。盧文曦也表示，跳價(jià)僅是個(gè)例，目前上海二手房還是延續(xù)著以價(jià)換量的方式達(dá)成交易，大部分房東還是保持一定尺度的還價(jià)余地。
這一現(xiàn)象在數(shù)據(jù)上也有所反映。6月17日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，上海二手房價(jià)格指數(shù)同環(huán)比皆表現(xiàn)為下降。這也在一定程度上意味著當(dāng)前上海二手房仍處于以價(jià)換量的階段。
盧文曦認(rèn)為，隨著成交量的釋放，當(dāng)前的市場情緒出現(xiàn)了好轉(zhuǎn)跡象，房東在議價(jià)過程中的地位略有上升，叫價(jià)底氣有所回歸，雖然價(jià)格讓步還是在繼續(xù)，只是價(jià)格談判的容易程度在減少，以往9折可以成交的房源，現(xiàn)在議價(jià)空間收窄到9.5折以內(nèi)。在這種趨勢下，大概6月的二手房價(jià)格指數(shù)會跌幅收窄。
業(yè)內(nèi)對二手房市場成交放量的另一關(guān)注點(diǎn)在于，市場熱度能否傳遞到新房？
目前已有需求從二手房市場反饋到新房上。記者從位于嘉定區(qū)江橋板塊的龍湖青云闕項(xiàng)目處了解到，一對上海本地年輕夫婦最近就是賣掉了手里的二手房后前來認(rèn)購新房。“小夫妻三月份就來看過房，男方在江橋附近上班，想置換市區(qū)的老破小。六月份房子賣掉了，決定認(rèn)購我們項(xiàng)目。”
不過，還有多位受訪房企人士表示，目前旗下項(xiàng)目尚未感受到二手房熱度的傳導(dǎo)，但樓盤本身在新政影響下已有較好去化表現(xiàn)。記者從金地嘉峯匯項(xiàng)目處了解到，5月27日至6月16日，該項(xiàng)目來訪大幅提升，與3月小陽春持平，成交量翻三番，“618”促銷活動尚未開啟，項(xiàng)目去化已達(dá)百套。
中指研究院上海高級分析師陳炬蘭表示，從周度數(shù)據(jù)來看，“滬九條”新政后，新房市場受到明顯提振，新政后的第一周和第二周上海商品房共成交了27.7萬平方米，相比新政前兩周增長了10%。新房開盤及認(rèn)購方面，新政至6月16日，共有17個(gè)項(xiàng)目開盤，其中長風(fēng)豪宅項(xiàng)目嘉佰道開盤即罄，觀宸潤府及象嶼遠(yuǎn)香湖岸等外環(huán)外剛改優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開盤去化率也較上一批次有所提升。
盧文曦認(rèn)為，后續(xù)隨著新房供應(yīng)量增加，再加上入市情緒保持在較好的水平，上海的新房市場交易量有望得到提升，整體的樓市表現(xiàn)預(yù)計(jì)也會有好轉(zhuǎn)的跡象