6月26日，遲遲未現(xiàn)身的北京樓市新政終于來(lái)了：最低首付款比例調(diào)整為不低于20%，商業(yè)貸款利率下限調(diào)整后為3.5%……除此之外，還有多個(gè)利好政策集中發(fā)布，相關(guān)政策6月27日起施行。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，此輪新政主要在于降低居民的購(gòu)房成本、釋放購(gòu)房需求，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度有望提升，買(mǎi)房者的觀望情緒也得到緩解。

新政聚焦降首付、降利率

6月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、中國(guó)人民銀行北京市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，在首付款比例、商貸利率下限、多子女購(gòu)房認(rèn)定、鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)綠色建筑、組織開(kāi)展住房“以舊換新”活動(dòng)等五大方面進(jìn)行了調(diào)整。

具體來(lái)看，針對(duì)北京市商業(yè)性個(gè)人住房貸款，購(gòu)買(mǎi)首套住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于20%。同時(shí)，貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減45個(gè)基點(diǎn)，調(diào)整后5年期以上房貸利率下限目前為3.5%。

購(gòu)買(mǎi)二套住房則分為五環(huán)以內(nèi)和五環(huán)以外兩種情況。其中房源位于五環(huán)以內(nèi)的，最低首付款比例調(diào)整為不低于35%，貸款利率調(diào)整后5年期以上房貸利率下限目前為3.9%。房源位于五環(huán)以外的，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%，貸款利率調(diào)整后5年期以上房貸利率下限目前為3.7%。

公積金貸款僅調(diào)整了首付比例，最低首付款比例調(diào)整為不低于20%；購(gòu)買(mǎi)二套商品住房的繳存職工家庭，所購(gòu)住房位于五環(huán)以內(nèi)的，最低首付款比例不低于35%；所購(gòu)住房位于五環(huán)以外的，最低首付款比例不低于30%。

目前，公積金貸款利率執(zhí)行自2024年5月18日的利率政策，即5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別為2.775%和3.325%。

北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原表示，調(diào)降首付比例可有效降低購(gòu)房者入市門(mén)檻，激發(fā)潛在購(gòu)房需求，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體活力。以一套評(píng)估價(jià)為300萬(wàn)元的平原新城（非城六區(qū)）房屋為例，政策前首套、二套首付分別為90萬(wàn)元（30%的首付款）、120萬(wàn)元（40%的首付款），政策后首套、二套首付分別降為60萬(wàn)元（20%的首付款）、90萬(wàn)元（30%的首付款），購(gòu)房門(mén)檻顯著降低。

商貸利率的下調(diào)與降低首付款的效果一致，均降低了購(gòu)房門(mén)檻，減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)此表示，本次北京將首套房貸利率降至3.5%（LPR-45BP），二套五環(huán)內(nèi)降至3.9%（LPR-5BP）、五環(huán)外降至3.7%（LPR-25BP），下降幅度較大，將對(duì)購(gòu)房需求釋放產(chǎn)生較大帶動(dòng)，且調(diào)整后北京執(zhí)行的首套和二套房貸利率與上海基本一致。

一位房產(chǎn)中介告訴界面新聞，此輪政策預(yù)期將刺激購(gòu)房需求，但貸款額度也相應(yīng)增加，這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)依舊是不小的壓力。未來(lái)政策究竟如何發(fā)展，還需時(shí)間觀察。

多維度釋放購(gòu)房需求

此外，此次北京樓市新政還從多孩家庭、綠色建筑、以舊換新等多個(gè)角度釋放居民的購(gòu)房需求。

上述《通知》提到，對(duì)本市戶籍二孩及以上的多子女家庭，購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，在個(gè)人住房貸款中認(rèn)定為首套住房。

廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這一政策的目的是為降低多子女家庭購(gòu)房門(mén)檻和成本。多子女家庭往往有改善住房的意愿，購(gòu)買(mǎi)第二套住房仍屬于剛需，執(zhí)行首套資格，既能降低首付比例，也能降低利率，是為了通過(guò)住房政策支持生育和養(yǎng)育。

關(guān)于綠色建筑等方面，上述《通知》提出，對(duì)于申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，購(gòu)買(mǎi)二星級(jí)及以上綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的繳存職工家庭，給予上浮貸款額度支持。

其中對(duì)于申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)二星級(jí)、三星級(jí)綠色建筑的借款人，可貸款額度分別上浮20萬(wàn)元、30萬(wàn)元；對(duì)于申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)A（BJ）級(jí)、AA（BJ）級(jí)、AAA（BJ）級(jí)裝配式建筑的借款人，可貸款額度分別上浮10萬(wàn)元、20萬(wàn)元、30萬(wàn)元；對(duì)于申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)超低能耗建筑的借款人，可貸款額度上浮40萬(wàn)元。同時(shí)滿足上述多個(gè)適用條件的借款人，上浮金額可累加，最多可上浮40萬(wàn)元，最高貸款額度不超過(guò)160萬(wàn)元。

全國(guó)范圍內(nèi)的住房“以舊換新”活動(dòng)正在展開(kāi)，此次北京也出臺(tái)了相關(guān)政策。北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)將搭建對(duì)接平臺(tái)，鼓勵(lì)更多開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與，共同為“以舊換新”居民提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。對(duì)居民家庭出售舊房購(gòu)買(mǎi)新房的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)優(yōu)先推動(dòng)舊房交易，舊房成功出售后，相關(guān)訂金轉(zhuǎn)為購(gòu)買(mǎi)新房的首付款；如在一定時(shí)期內(nèi)未能成功出售的，開(kāi)發(fā)企業(yè)則無(wú)條件退還訂金。

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至2024年6月25日，全國(guó)已有超85城推出住房“以舊換新”措施，具體可分為“國(guó)企收舊換新”和“中介優(yōu)先賣”兩種主流模式，分別有超30、40城參與。陳文靜分析稱，近兩個(gè)月北京二手房成交量整體保持較高水平，本次北京支持“以舊換新”有望產(chǎn)生一定積極效果，暢通一二手鏈條。

新房、二手房鏈條有望加速輪轉(zhuǎn)

至此，北京市跟進(jìn)“517新政”的措施終于靴子落地。

在此之前，上海、深圳、廣州均較快跟進(jìn)落地“517新政”，這些城市的新房、二手房市場(chǎng)活躍度均有所提升。上海于5月27日跟進(jìn)，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，6月1日至16日上海二手房網(wǎng)簽達(dá)13381套，環(huán)比上月同期增長(zhǎng)82%，較5月日均604套的水平有大幅提升。廣州于5月28日跟進(jìn)，從中指研究院的周度數(shù)據(jù)來(lái)看，6月10日至6月16日網(wǎng)簽1565套，創(chuàng)4月份以來(lái)周度成交新高。

陳文靜表示，落地“517新政”后，尤其上海二手房成交提升明顯，北京購(gòu)房情緒也出現(xiàn)回升，二手房成交量保持一定規(guī)模，但新房市場(chǎng)表現(xiàn)仍偏弱，市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整。

她進(jìn)一步表示，此次北京落地執(zhí)行多個(gè)舉措，預(yù)計(jì)將明顯緩和購(gòu)房者觀望情緒，促進(jìn)購(gòu)房需求入市。另外，北京本次優(yōu)化政策也進(jìn)一步釋放了積極信號(hào)，有助于整體市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)。短期來(lái)看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度有望提升，新房、二手房鏈條也有望加速輪轉(zhuǎn)，二手房成交量保持活躍也將為新房釋放更多改善需求。

高原也認(rèn)為，從近期市場(chǎng)動(dòng)態(tài)以及上海等城市的政策后市場(chǎng)表現(xiàn)看，本輪政策調(diào)整對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的改善具有積極意義，也能有效緩解購(gòu)房者觀望情緒，隨著新政策的落地實(shí)施，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入新的發(fā)展階段。

李宇嘉則表示，“517新政”之后，北京出臺(tái)政策最晚，主要原因在于北京在限購(gòu)政策調(diào)整上，更要考慮房住不炒和新發(fā)展模式，不可能像其他城市一樣退出限購(gòu)來(lái)刺激需求。因此，此次北京盡管調(diào)整了政策，但是也沒(méi)有松動(dòng)限購(gòu)。

但在陳文靜看來(lái)，本次北京限購(gòu)政策尚未做調(diào)整，未來(lái)依然有優(yōu)化空間和預(yù)期，下半年隨著核心城市政策效果逐漸顯現(xiàn)，全國(guó)市場(chǎng)也有望逐漸筑底企穩(wěn)。