粉絲給我發(fā)命題作文，想讓我寫一下上周國常會的政策，就是“ 繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策”，以及“解放思想”云云。

我真的不知道說什么，實際上，我的確當時寫了一篇小文談?wù)撨@個，但后來實在是……懶得發(fā)了。我既不認同什么“解放思想”的可能性，也不覺得“繼續(xù)研究”會有什么石破天驚，更不覺得單靠政策可以挽狂瀾于既倒……那些“探幽發(fā)微的事情咱們就少做點吧。看待政策，最重要的，是做了什么，而不是說了什么。相反，我認為上周兩份文件里面的一些表述，存在令人不安的信號（希望未來是我錯，但用腳的房產(chǎn)股已經(jīng)在印證我的擔憂）。

我認為房屋成交量尤其是二手房成交量的變化，更有探討的價值。

比如這個端午，成交結(jié)構(gòu)延續(xù)繼續(xù)分化的特征——新房弱、二手房強。中指院的數(shù)據(jù)顯示：端午假期期間， 30 個代表城市新房日均銷售面積同比下降約 16% ，創(chuàng)過去 6 年新低，大約相當于 2019 年同期的 58% 。而二手房成交同比則顯著增長，北京下跌是因為沒落地政策（這個也繼續(xù)顯示出，政策的脈沖式作用）。

看深圳的情況，端午節(jié)新房成交同比上漲 24% ，二手房成交同比上漲 100% 。中原給的判斷是：“市場信心持續(xù)回暖”。

判斷是對的，比起之前，在政策的大力支持下，的確市場信心持續(xù)在回暖。但這只是一方面， A 面，還有 B 面。

關(guān)于上述新房、二手房的成交分化特征，我上次的文章里講的很多了《 》，這里我做一點修正。

不能把二手房成交量的上升，作為一個市場是否到底的判斷指標 。我認為它指標意義有限。

成交量上升，當然首先是正面的，上升總比下跌好。但我的意思是，如果你停留在這個圈圈里，可能得不出什么正確的判斷，進而令你操作失誤。

二手房 VS 新房的成交分化特征，實際上從 2022 年就很明顯了，但在全國范圍內(nèi)，真正令交易者熟知，是在去年全年的數(shù)據(jù)出爐之后。

2023 年全年，全國新房（住宅）成交量大約 11 億平米， 下跌了 8% ，而二手房網(wǎng)簽成交 7.1 億平米，達到歷史峰值， 同比增長了 42.6% ，其中 13 個省份二手房成交超過了新房，前所未見。

這個能夠說明我們先前講的——買家害怕新房無法交付而轉(zhuǎn)買二手，以及二手房跌價更多更“自由”，但還有另一個事實，被忽視了。那便是： 全國大部分城市的二手房都在放量供應(yīng)，掛牌量從未見過如此之龐大 。而且，每一次刺激性的政策出臺，伴隨而來的幾乎無一例外都是，二手房掛牌量的猛增。

這些數(shù)據(jù)，你隨便到哪一個核心城市，都可以看得到。比如北上廣深杭，比如重慶、成都、鄭州等等，隨便哪一個。

去年 6 月，上海易居研究院發(fā)布了一份《二手房掛牌激增現(xiàn)象研究》，當時數(shù)據(jù)如下： 2023 年 6 月初， 13 個重點城市二手房住宅掛牌量 199 萬套，比年初 159 萬套增長了 25% 。其中，重慶、成都、上海的二手房掛牌量規(guī)模分別高達 22 萬套、 20 萬套和 18 萬套。