隨著“史詩級”救市政策逐步落地，政策效果正在逐步顯現(xiàn)。鄭州部分房地產(chǎn)項(xiàng)目顯現(xiàn)出良好的成交行情，新房市場成交量漲幅明顯，而作為樓市晴雨表的二手房市場，也出現(xiàn)了久違的回升勢頭。

在多項(xiàng)利好政策的疊加效應(yīng)下，房地產(chǎn)的拐點(diǎn)真的來了嗎？現(xiàn)在是不是買房的好時(shí)機(jī)？

政策落地，鄭州樓市活躍度顯著提升

降首付比、降公積金貸款利率、取消商業(yè)房貸利率下限……

隨著中國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的持續(xù)深化，被稱為“5·17”新政的一系列措施正在全國范圍內(nèi)加速落地。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國超過80%的城市已經(jīng)開始執(zhí)行這一新政。從5月20日武漢率先執(zhí)行新政起，合肥、長沙、西安、濟(jì)南、鄭州、昆明、南昌、福州等城市銀行紛紛跟進(jìn)。

頂端新聞·河南商報(bào)記者向鄭州的招商銀行、郵政銀行等多家銀行了解，目前，鄭州首套房首付比例降至15%，商貸房貸利率降至3.35%；二套房首付比例降至25%，房貸利率降至3.45%。

公積金方面，5月18日起，鄭州公積金下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以上首套公積金貸款利率調(diào)整為2.85%，二套降至3.325%。

記者發(fā)現(xiàn)，新政實(shí)施后，鄭州新房、二手房市場成交量雙雙上升。

“新政實(shí)施后的首個(gè)周末，項(xiàng)目到訪了184組客戶，來訪量上漲了125%。”鄭州惠濟(jì)區(qū)萬科云河錦上售樓部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，新政落地的首周，項(xiàng)目的咨詢量和簽約量大幅增加。

5月24日，新政后鄭州首個(gè)開盤項(xiàng)目華潤潤府刷屏網(wǎng)絡(luò)，3個(gè)小時(shí)賣出180多套房源。

據(jù)貝殼研究院最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，新政發(fā)布后，5月20日至5月26日，鄭州樓市市場熱度持續(xù)提升，新房住宅成交套數(shù)環(huán)比上漲12.8%，二手住宅環(huán)比上漲約1.8%。

“以舊換新”占據(jù)成交量的大部分比例

央行近期推出的樓市新政，被業(yè)界稱為“史詩級”的救市政策。在多項(xiàng)利好政策的疊加效應(yīng)下，房地產(chǎn)的拐點(diǎn)來了嗎？現(xiàn)在是不是買房的好時(shí)機(jī)？

知名自媒體《王寧說房》創(chuàng)始人王寧表示：“從鄭州近期客群、交易特征來看，咨詢和成交情況表現(xiàn)良好的項(xiàng)目主要集中在純改善住宅，其中‘以舊換新’占據(jù)成交量的大部分比例。“5·17”樓市新政起到提振市場信心作用，其效果還需市場進(jìn)一步消化和吸收。”

王寧認(rèn)為，樓市正在逐步向改善性住宅市場轉(zhuǎn)變，未來稀缺的改善項(xiàng)目將持續(xù)受到市場青睞，購房者可重點(diǎn)關(guān)注。

任澤平團(tuán)隊(duì)分析，政策的歷史拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，市場的拐點(diǎn)還有待于居民支付能力的提升。這些年，居民、地方和企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表受損，目前重振樓市信心的主要制約因素是居民收入和預(yù)期，可以通過實(shí)施一系列政策來恢復(fù)居民支付能力。

現(xiàn)在限購也放松了，利率也下調(diào)了，首付也降低了，購房環(huán)境比較寬松，需要進(jìn)一步擴(kuò)大需求，提振就業(yè)和收入，把握好時(shí)度效；同時(shí)加大對新經(jīng)濟(jì)、新質(zhì)生產(chǎn)力的支持力度，提升長期競爭力。

一線城市成交量上升，房價(jià)會漲嗎？

中國樓市的核心看京滬深，此次新政的實(shí)施，對全國一線城市的樓市影響有多大？

中原地產(chǎn)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，深圳上周的房價(jià)指數(shù)大漲了5個(gè)百分點(diǎn)，漲幅接近2023年“8·30”新政后首個(gè)周末的2倍。

與此同時(shí)，北京二手房市場也出現(xiàn)了明顯的企穩(wěn)跡象。上周末，北京二手房約成交1900套，5月前26天，北京二手房成交量超過1.4萬套，全月預(yù)估成交量約1.7萬套，超過1.5萬套“榮枯線”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，深圳市場的快速回暖得益于幾輪限購放寬，釋放了被限制的需求，加之政策的預(yù)期提升作用，使得深圳這一對政策較為敏感的城市市場率先有了反應(yīng)。北京市場的積極變化主要在于救市信息的傳遞及目前較具性價(jià)比的房價(jià)。

“目前，深圳和北京已經(jīng)明顯止跌，特別是北京二手房市場出現(xiàn)的積極現(xiàn)象，代表市場接近底部。如果再有降息等政策落地，可以預(yù)測，本輪小陽春很可能持續(xù)到下半年。”張大偉說。

上海方面，新房成交面積仍較靠前，前4個(gè)月上海新房成交面積192萬平方米，高于北京和深圳，5月新房成交低位回升；二手房交易活躍度尚可，5月前26天共計(jì)成交97萬平方米，整體回調(diào)幅度要小于北京等城市。

上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長、克而瑞集團(tuán)董事長丁祖昱分析，上海此次樓市新政符合預(yù)期，將有效提振市場信心。

那么，成交量上升后，樓市房價(jià)會大漲嗎？

地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，眼下市場對樓市的預(yù)期的確有明顯好轉(zhuǎn)，不過今年和明年大概率還是處于整體修復(fù)及企穩(wěn)階段。目前市場成交依然是“以價(jià)換量”，價(jià)格整體處于較低水平，價(jià)格企穩(wěn)回升仍需時(shí)間。