樓市新政之后，北京降價促銷的新盤反而變多了。

最開始是大興西紅門、順義等競爭比較激烈的板塊率先降價試水，但沒想到有項(xiàng)目帶頭之后，引發(fā)了連鎖反應(yīng)，一大批項(xiàng)目跟著降價，個別項(xiàng)目近期的實(shí)際成交價比拿證價格低了1萬元/平米以上，直接讓官方指導(dǎo)價沒了參考意義。

新盤集體降價的主要原因是項(xiàng)目營銷總們太焦慮了。一家深耕北京20年房企的項(xiàng)目營銷總說，目前北京市場上還有源源不斷客流的板塊，只有和互聯(lián)網(wǎng)、產(chǎn)業(yè)比較近的昌平南、亦莊，以及配套資源有強(qiáng)優(yōu)勢、置換客戶比較多的城市核心區(qū)，其它板塊的項(xiàng)目，在開盤接住一波客戶之后，后續(xù)就非常乏力，賣不動了。

經(jīng)過一年硬撐之后，北京項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人都明白了一個事實(shí)：沒有銷售流速，把價格立在那兒也沒有意義。

于是，為了抓住政策出臺后短暫的窗口期，加速回款，北京新盤開始了降價搶跑。

降價范圍不斷擴(kuò)大

根據(jù)市場消息，大興西紅門板塊是降價促銷重災(zāi)區(qū)，橡樹灣項(xiàng)目的指導(dǎo)價是6.6萬元/平米，之前的網(wǎng)簽價格約6.3萬元/平米，最近推出了單價5.5萬元/平米的房源，據(jù)說還可以贈送25萬元的車位券。

橡樹灣旁邊的中建·玖玥府，一樣的指導(dǎo)價，去年12月開盤之后，網(wǎng)簽價格比較穩(wěn)定，在6.4萬元/平米以上，最近推出了一批特價房源，單價在5.6萬元/平米左右，低樓層的單價可以再低至5萬起步。

西紅門往南地鐵三站路的大興星光城，去年開盤至今的網(wǎng)簽價穩(wěn)定在5.4萬元/平米左右，最近為了快速清盤，直接把價格打到了4.2萬元/平米。

之前一直被看好的大興舊宮板塊，因?yàn)榭恐沫h(huán)，前幾年的德賢公館、熙悅誠郡賣得都很好，期房銷售指導(dǎo)價一路漲到了7.3萬元/平米，但最近中海興叁號院推出了6.2萬元/平米的特價房，比開盤時候低了近1萬元/平米，并且這批特價房不是樓層、位置不好的房源。

南城是北京近幾年發(fā)展不錯的區(qū)域，交通、商業(yè)、教育配套都在跟上，大興、豐臺這兩個南城主力區(qū)的新房成交量在全市占比也相對較高，市場較為活躍，但即使如此，也需要打開降價通道搶跑，相比之下，一些“三無”項(xiàng)目（無產(chǎn)業(yè)、無公共交通、無優(yōu)質(zhì)配套資源）的項(xiàng)目也只能跟著降價，甚至項(xiàng)目定位從原先的瞄準(zhǔn)主城區(qū)外溢需求，變成了以地緣性改善客戶為核心。

北京外圍郊區(qū)，如房山、昌平、順義、通州的項(xiàng)目實(shí)際成交價格大幅低于指導(dǎo)價的項(xiàng)目也比比皆是。 比如，房山拱辰板塊的華潤京熙潤府，實(shí)際成交價約3.5萬元/平米，基本上向周邊的二手房看齊，比指導(dǎo)價低了1萬元/平米；

房山閻村的巨燕·燕京府，指導(dǎo)價為3.7萬元/平米，5月16日取證之后，對外公布的實(shí)際售價在2.4萬-2.9萬/平米，也比指導(dǎo)價低了1萬元/平米左右；

昌平南邵的梧桐山語，指導(dǎo)價5.3萬元/平米，實(shí)際成交價4.5萬元/平米，最近的售價在4.3萬元/平米；

位于通州宋莊的建投國貿(mào)瑨上，銷售指導(dǎo)價為4.7萬元/平米，開盤一個月只網(wǎng)簽了4套，實(shí)際成交價4.1萬元/平米。

前幾個月賣得比較好的中高端產(chǎn)品，近期也有項(xiàng)目開始通過特價房的形式降價促銷。

朝陽一墅原來1240萬至1510萬一套的疊拼，現(xiàn)在可以優(yōu)惠到1150萬至1430萬，降價接近百萬；

原先價格超過千萬的青云上府，部分平層房源直降超200萬，把價格打到了800萬級別，疊拼產(chǎn)品降至1100萬起步，總價幾乎與之前的平層產(chǎn)品一樣了。

還有萬科觀承大家合院產(chǎn)品，推出的特價房源相比之前的項(xiàng)目均價也大約下降了10個點(diǎn)左右。

此外，工抵房也在大面積進(jìn)入市場，望京樾、中建璞園、和光悅府等項(xiàng)目的工抵房房源，比市面價低近百萬元。還有一些項(xiàng)目是在用工抵房的名義推特價房。

除了各種特價房，付款周期可談的項(xiàng)目也很多，之前追著1個月內(nèi)付清首付的現(xiàn)象幾乎沒有了，碰到置換客戶，給4-6個月周期都是普遍現(xiàn)象，有個案甚至能答應(yīng)在項(xiàng)目封頂放貸之前補(bǔ)齊首付即可。

卷產(chǎn)品，開始拼向“隱性降價”

除了通過特價房等形式直接降價，今年北京新盤卷產(chǎn)品的一個重要方向就是通過“升級”、贈送等方式，悄悄降價，提升性價比。

首先，新產(chǎn)品的得房率越來越高了。比如，中環(huán)悅府的得房率在86%以上，變相在套內(nèi)多出10平米贈送，西賢府和招商臻園的得房率都超過了90%，花鄉(xiāng)壹號得房率做到了95%，順義璞瑅潤府最新產(chǎn)品的得房率甚至超過100%。

在房價不變的情況下，得房率越高，意味著實(shí)際單價越低。前幾年房子好賣的時候，北京大部分新盤的得房率在75%左右，能做到80%以上的就算“良心產(chǎn)品”了，但近期新產(chǎn)品得房率超過85%的項(xiàng)目比比皆是。

得房率高的原因，一方面是房企做了一些產(chǎn)品創(chuàng)新，減少了之前的一些不合理公攤；另外一個很重要的因素是，陽臺等一些前幾年官方不鼓勵的設(shè)計(jì)，又開始被默許，房企做產(chǎn)品的操作空間變大了。

尤其是今年出的純新盤，有項(xiàng)目會直接在戶型圖上標(biāo)出陽臺部分，在設(shè)計(jì)規(guī)劃中作為全贈送面積的敞開式陽臺，實(shí)際交付的時候開發(fā)商會給做成全封閉的室內(nèi)陽臺。

在提高得房率的同時，越來越多的項(xiàng)目卷精裝，提出“滿裝”交房，配置了大量定制柜等收納部分，以及電視背景墻等材質(zhì)、視覺提升也越來越多。

比如中冶德賢公館分別在2021年10月、2023年7月、2024年5月1日領(lǐng)了三張預(yù)售證，從價格上來看，預(yù)售價變化不大，都在約5.7萬元/平米，2023年的實(shí)際成交價比2021年還漲了近2000元/平米，但今年5月新一期產(chǎn)品已經(jīng)開始打“拎菜入住”，在精裝基礎(chǔ)上，贈送了全套家具家電，甚至把路由器、攝像頭、加濕器都配上了。

新房二手房價差拉大，新房需要重新定價

新房價格難以維系的深層次原因是北京二手房降價明顯，一些剛需、改善客戶轉(zhuǎn)向了二手房市場，導(dǎo)致新房客源被分流了。同時也導(dǎo)致，新房客群不再以新盤的直接競品和地價作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，而是越來越多的參考周邊二手房價格。

新盤周邊的二手房價格，意味著買入新房之后，將來的保值性和流動性能不能保證，如果二手房跌價比較多，新房的價值也就大打折扣。

據(jù)58安居客研究院監(jiān)測，今年4月北京二手房掛牌均價同比去年下跌了10.8%，環(huán)比繼續(xù)下降2%，已經(jīng)跌至5.1萬元/平米。

與二手房形成對比，據(jù)吉屋監(jiān)測的北京新房成交均價，今年4月還比一年前上漲了1381元/平米，沖到了6萬元/平米以上。北京新房和二手房之間的差價拉大了。

選新房還是選二手房，品質(zhì)差別不是特別大的情況下，價格是第一決定因素，二手房價格下探，新房的降價壓力會越來越大。

此外，由于收入等因素影響，目前階段的置換客戶不同于以往，有相當(dāng)一部分人是在平移置換，甚至是降杠桿置換，以相近總價從內(nèi)城小房子換成近城區(qū)面積大一點(diǎn)的房子，如果新房價格高于二手房較多，則意味著這部分客源難以選擇在以小換大的同時“以舊換新”。

買方市場下，北京新房需要重新定價了。