近日，中央“三箭齊發”助力商品房市場企穩回暖：取消商品房利率下限，住房公積金利率下調至0.25%，首套首付比例降至不低于15%。截至目前，針對上述政策風向，廣州市已落地執行公積金貸款調整政策，其余政策尚未落地執行。

根據貝殼樓市看板顯示，5月18日（政策官宣第二天）貝殼單日看房人數達到3385人，周日3084人看房；新政后首個周日，貝殼累計看房人數達6469人，沖破近一個月以來最高峰。全市二手房帶看量達到近3萬組，比前一周周末增加3200組。

居民潛在購房需求慢慢釋放的背后，是對政策進一步落地跟進的期待，或將助益咨詢量、看房量轉化為成交量，更重要的是提振比黃金更加珍貴的市場信心。

新政尚待完全落地，市場觀望者多

5月17日，國家統計局同時發布2024年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，數據顯示房地產市場仍處于調整中——70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比、同比降幅均有所擴大。價格進一步下行的趨勢無疑將加重需求端的觀望氛圍，并不利于樓市回穩，也將影響行業走出調整期。

政策“組合拳”打出后，攪動全國房地產市場“一池春水”。目前，各城市相繼落地相關政策，記者第一時間連線廣州住房公積金管理中心，當前，廣州公積金貸款利率5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低于2.775%和3.325%。

記者獲悉，目前政策剛處在調整初始階段，尚未反映到公積金貸款申請量等實質性環節上來，或可期待后續一段時期公積金貸款量的表現。與商貸相比，公積金貸款受惠群體范圍相對有限。而商貸新政、降首付、取消貸款利率政策下限等利好，因涉及因城施策原則，廣州執行細則尚未落地。

此外，通過記者走訪多個房產中介了解到，廣州市民普遍對二手房的購置熱情“還未出現太大范圍的變化”，主要因為廣州尚未在政策層面作出太多表態，僅下調了公積金貸款利率，購房者還在觀望政策方向，謹慎選擇入市時機。相信隨著相關政策逐步落地，廣州市場有望進一步提振信心。

德佑地產商圈經理張溢聰告訴記者，在黃埔區、海珠區等“剛需”“剛改”集中的板塊，受政策利好影響，咨詢量有所增加。而對于改善類住宅、豪宅等總價較高的房產類型則作用有限，“除了降低首付門檻之外，大家更需要的是對收入的預期和信心。”張溢聰說。

廣州中原研究發展部研究主任陳庭宏介紹，因新政還沒正式落地，客戶觀望情緒濃厚，多數觀望者在等待房企釋放更多優惠，目前不著急入市。“此外，國家層面的新政落地剛好趕上廣州周末的持續雨天，因此，市場暫時沒有出現特別明顯的回溫。”陳庭宏說。根據其所在機構的網簽量統計數據顯示，今年1-5月以來，廣州市房地產一手商品房網簽量平均在4000-5000余套/月。

走訪量有所回升，多重因素影響交易

新政后的首個周末，廣州多個新房樓盤迎來一波“看房熱”。根據合富研究顯示，新政當周（5月13日-5月19日）一手來訪環比上周上漲近15%，成交套數環比上漲近16%。對于非限購區增城、黃埔、番禺的來訪人氣，新政拉動更加明顯。

58安居客研究院數據顯示，新政發布當天，安居客新房線上看房瀏覽量環比上漲45%，房貸計算器的使用率高達737%。18日至19日的周末期間，線上平臺各區域熱度均有上漲，漲幅前三的區域是番禺、增城和黃埔。

黃埔區的保利招商華發·中央公館、星河·盛世禧悅吸引了大量購房者到場參觀，海珠、白云等樓盤開發商也積極推盤促銷，抓住政策紅利提升去化率。

其中，海珠區“紅盤”保利燕語堂悅啟動團購專場折扣，成交限時送家電/管理費禮包；琶洲南TOD售樓處也是一如既往地火熱，即將加推19棟232㎡新品；中海大境官宣漲價促成交。

此外，保利和頌項目是荔灣白鵝潭板塊的“當紅炸子雞”，項目營銷負責人黃崎介紹，得益于區位優勢和板塊利好等因素，該盤一直賣得不錯，且項目主打中心城區小戶型，總價可控，是剛需的優先選擇。該負責人透露，新政后的首個周末客戶到訪量有一定提升，但此前的上一個周末為節后補休，并無可比性，市場反映還需一段時間。

黃崎認為，影響市場交易的因素比較多重，拿保利和頌來說，很大程度也受限于期房預售證的下發進度。“在產品量豐富充足時，交易量也會上去，產品量不足時，客戶買不到想要的戶型和樓層，交易就會受影響。”黃崎認為，調低首付比例固然可以吸引更多人“上車”，但總價沒變的情況下，首付比例低也意味著后續月還款和貸款額度高了，購房者需要考慮日常家庭可支配收入情況。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，當前面臨的是信貸需求疲弱，加杠桿動力減弱，這導致金融加速器效應退化，迫切需求修復杠桿動力，最首要的就是降低首付比例。

李宇嘉介紹，國外首付比例低至10%，有的甚至只有5%。降低比例，疊加房價下跌，對于很多新市民、年輕人來說，購房門檻下降了，可以探得著了。而且，降首付與降利率結合起來，再加上房價下跌和后續可能降稅費，月供負擔將大幅度下降，房貸進入可支付階段，即月供不會明顯影響居民其他消費。這對于促進新房和二手房源循環，去化庫存和掛牌量，活躍交易情緒，穩定價格體系具有重要意義。

市場聞風而動，交易再出新招

中央利好政策接二連三出臺，加之廣州自去年至今年以來逐步寬松的房地產限購、限貸等政策，作為一座人口凈流入的一線城市，廣州也在多措并舉提振房地產市場。民間力量先行是廣州的特色，在當下的房地產市場更不例外。

5月22日，以中央新政策利好為契機，廣州市房地產行業協會、廣州市房地產中介協會正式推出全市住房“以舊換新”活動倡議書，活動首批共發動全市122個房地產項目，和12家房地產中介機構參與，成為現階段規模最大的房地產“以舊換新”活動。

活動將持續半年時間，自2024年5月25日—2024年11月24日，給予業主充分時間理性選擇，不斷提升居住品質。從122個參與“以舊換新”的樓盤項目名單來看，它們分布在全市各區，單價也從2萬元至10萬+不等，分布區域之廣、產品類型之盛，可以滿足多元消費者的換新購房需求。

當前，盡管一手房市場貸款利率利好不斷，但優越的區位優勢、穩定的醫療、教育資源以及現房的拎包入住條件等，致使廣州的二手房市場依舊十分活躍，“以舊換新”活動有廣泛的市場潛力。此前，部分實力雄厚的房地產開發企業如越秀地產、保利發展等，已率先與中介機構聯手，啟動品牌“以舊換新”活動。

廣州市房地產行業協會副會長、專家委副主任黎振偉表示，房地產開發企業與中介機構聯合幫助業主銷售舊房子，可以進一步加快商品房在市場的流通，流通是市場經濟活躍的關鍵，打通一二手房市場的壁壘，是活躍商品房市場的重要環節