2024年5月21日周二，廣州一樓盤，當日有成交，銷售說上周末都坐不下，得臨時搬桌子。南方周末記者 周小鈴 攝
2024年5月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局“三箭齊發”，宣布首付降至15%、公積金利率下調、取消商貸利率下限。
“這是史上最寬松首付比例。”易居研究院研究總監嚴躍進對南方周末記者說。
“三支箭”射出半日內，A股、港股地產板塊應聲大漲：A股房地產行業指數漲超7%，漲幅高居所有一級行業首位，超二十余只個股漲停；港股多只個股漲超10%，其中融創中國、雅居樂漲超20%。
“三支箭”射出第二日，多地貝殼中介反饋登錄貝殼找房App顯示系統出錯。貝殼找房一名區域負責人向媒體證實，當天系統經歷四次崩潰，下午六點恢復正常。北上廣一線城市部分樓盤售樓處座無虛席。
南方周末記者向北京、上海、深圳、廣州的房產相關人士了解到，目前在一線城市，三項重磅政策僅公積金貸款利率明確落地，其他政策還需等待各城制定細則。
再現“小陽春”
新政公布后，廣州房產中介江帆的一位約了一個月都沒見上面的客戶，終于同意出來看房，但他卻忙得只能找其他同事代為接待。
在過去的周末，他接待的客戶大多會問起最新發布的樓市政策。他統一回復，“公積金利率下調政策已落地，首付下降政策預計在一周內（實施）。”
僅從周末兩日數據來看，一線城市的樓盤帶看數及成交量均有上升。
中原地產數據顯示，“5·17”樓市新政后首個周末（5月18、19日），北京二手房日均成交再次突破1000套，周末兩天總成交超2000套，基本達到了2024年小陽春的熱度，此外部分新房項目成交升溫。
北京鏈家研究院院長高原告訴南方周末記者，5·17公積金新政出臺后，市場反饋整體較為積極。從高頻數據來看，周末三方協議成交量達到年內相對高點，周末客源新增量達到年內最高點。從數據水平來看，各項指標均處于正常區間內偏高位置。
其他一線城市同樣感受到“小陽春”熱度。貝殼數據顯示，深圳貝殼二手房簽約量環比上周增長了40%多，新房的認購量增長了70%以上。
“市場情緒完全提振。”深圳貝殼研究院院長肖小平從一線人員了解到，政府放松力度之大為新房市場帶來新增需求，尤其是二孩、三孩家庭的改善需求增多。加上，原本有購房資格的人，受市場情緒影響，加速購買決策。這都使得深圳樓市成交量維持在較高水平。
上海方面，鏈家二手房成交較上周提升32.9%，新增帶看相比4月周末上漲20%。
5月21日，南方周末記者到訪廣州荔灣區核心CBD白鵝潭花地灣商圈的多家樓盤，工作日看房人數雖較周末已減少，有樓盤銷售表示，“上周末看房的人都坐不下，還要加臨時桌椅。”
中原地產首席分析師張大偉也告訴南方周末記者，由于政策出臺在周五，當前網簽數據還未能充分反映政策變動，部分政策還需等待各地明確，這讓不少準業主繼續觀望。
公積金新政率先落地
盡管市場反應熱烈，也有上海房屋中介察覺到部分客戶的猶豫。“周末看房增加大概20%左右，但依然是觀望情緒更濃。”一位浦東的經紀人對南方周末記者說。
上海中原地產資深分析師盧文曦解釋，從政策本身來看，首付是歷史最低，政策步子邁得較大，對市場情緒的調動作用明顯，但大家還在等待后續政策落地。
目前來看，公積金政策下調最快落地，新房從5月18日起執行新利率，存量貸款將從明年1月1日貸款重定價日開始，享受“降息”。一線城市中，僅深圳公積金存量貸款利率，將提前至7月1日開始執行。
公積金貸款下調0.25個百分點，進入歷史最低位2.85%。“公積金貸款利率跌破3%已是罕見。”一位廣州房產中介感嘆。
此前，北京、深圳、廣州公積金均宣布調整貸款額度，一人申請公積金貸款由最高60萬元調至70萬元，兩人及以上由最高100萬元調整至120萬元。且公積金貸款額度可根據所購住房建設標準，在最高額度基礎上再上浮10%-20%。該政策有效期為5年。
多名受訪地產專家表示，因部分政策由各地因城施策制定細則。除公積金外，其他政策在一線城市不一定能落地。
比如政策規定取消商貸利率下限。大多數客戶做商業貸款選擇的是按浮動利率，跟隨LPR利率浮動本身已是隨行就市。
此前全國首套房商貸利率下限為LPR-20個基點，即3.75%。上海、廣州、深圳最低商貸利率僅做到LPR-10個基點，即3.85%；北京主城六區首套商貸最低為LPR+10bp，為4.05%，非城六區為LPR，即3.95%。四大一線城市的商貸利率均未能觸底。
目前，廣州花地灣商圈多個樓盤銷售表示還未收到銀行最新政策，當前商貸最低仍為3.85%。一位銷售表示，“能不能出新政策就看這一周，這周出不了，（商貸利率）應該也不會變了。”
相比商貸，首付比例下降更有想象空間。
江帆透露，廣州有部分樓盤已能接受15%的首付比例，即使樓盤還未執行新政，房屋中介也可幫購房者與銀行溝通爭取實現。
廣州荔灣區多個樓盤的銷售均表示，目前樓盤暫未接到15%首付比例的政策，有意向者可先交誠意金鎖定房源，后期若政策能實現15%即能正常推進，若樓盤未能實現15%首付比例，也將全額退款。
也有銷售不認為一線城市首付比例會下降。一是因為全國首付比例做到20%時，一線城市仍保持在30%；二是因為首付越低，杠桿越高，考驗銀行的風控能力。
明顯刺激改善需求
在盧文曦看來，低首付政策對剛需的吸引力有限，因為“剛需群體較為保守，不太會用足杠桿”。
社交平臺上，剛需群體自嘲的一句話是“缺的不是首付，而是全款”，他們等的是房價下降，而非首付降低。
南方周末記者走訪廣州多個樓盤發現，低總價的剛需盤，市場關注度高；同一樓盤內，低總價的房型是“賣得最好的”。
江帆也有類似感受，他接觸到的剛需客戶，大多傾向于多付首付，降低月供壓力，有的人一有資金就會申請提前還貸。低首付反而利好于投資客，借助杠桿，用有限的資金買到多套房。
盧文曦分析，新政降低首付門檻，抬高杠桿，更多有助于刺激市場改善型需求。
以上海為例，上海首套首付比例在三成，二套在四成到五成，若首付能降一半，購房門檻大大降低。改善型用戶的二手房面臨行情下行，買家大多拿著大刀，一刀能砍一百萬，此時賣家可以先用手頭資金買新房，等待合適時機再出手。首付比例降低后，也會推動上海二手房去化。
但位于廣州的二手房業主劉媛媛并不樂觀。
她在2019年初買到一套300萬元出頭的新房，2021年小區價格漲到最高點。在疫情后，同小區同戶型的二手房掛牌價格持續下跌，今年的成交價從最高峰450萬元跌至280萬元。
當時劉媛媛的首付付了200萬元，貸款100萬元，三十年利息將近80萬元，算起來首付加本息已經去到380萬元，對比目前的成交價，整整虧去100萬元。
她曾想過，將手頭的房子置換成中心城區更有市場潛力的新房，但沒有得到家人支持，“他們擔心還會跌”。