央行三箭齊發(fā)，很多人用史詩級樓市新政來形容。地產(chǎn)股也直接從ICU進了KTV。自從房地產(chǎn)成了中國經(jīng)濟的支柱后，救市和宏觀調(diào)控的輪回已經(jīng)反復上演。
這兩天看到一篇文章，回顧十年前的樓市也是如此：
"十年前的五一，房企奄奄一息，北京樓盤推出零首付，南京樓盤跳遠減10萬，上海房展出動比基尼美女吸引眼球。9月樓市松綁，炒房客陷入狂歡。"
央行的政策里，最重磅的是首付的降低。首套房首付比例下降到15%，二套房下降到25%。這里面首付15%創(chuàng)下了歷史新低。此前最低曾到過20%，分別出現(xiàn)在2008年和2015年。
首套房個人公積金貸款利率下調(diào)到2.85%，二套房降到3.325%。取消首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。房貸利率的下調(diào)直接降低了購房者的成本。商貸利率下限取消，意味著商業(yè)銀行可以自主定價，進行市場競爭。理論上商貸利率也可以降到公積金貸款利率之下。
不過市場最看重的其實是央行宣布設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)收購庫存商品房用于保障房和廉租房。國家隊下場買房，收儲房屋，3000億元雖然金額不夠大，但想象空間大。
可以參考的是西班牙在2008年全球金融危機期間，成立壞賬銀行Sareb收儲救市。Sareb從銀行接管了1000億歐元的房地產(chǎn)資產(chǎn)和開發(fā)商貸款，平均折扣率為50%，而西班牙政府最初承諾的資金支持只有20億歐元。
政府的救市資金，最終可能撬動巨大的樓市資產(chǎn)規(guī)模。3000億元只是第一期的投入，后期還有可能追加投資，而且這筆錢會產(chǎn)生巨大的杠桿作用。
一、2021年以來房地產(chǎn)市場低迷，房價下跌的原因：
要救市，結(jié)束房地產(chǎn)市場幾年來的低迷，讓房價企穩(wěn)反彈，就先得搞清楚為什么房地產(chǎn)市場過去幾年會逆轉(zhuǎn)了前面十幾年的向上勢頭，掉頭向下。
1、2020年8月央行三道紅線，在房地產(chǎn)企業(yè)普遍大干快上，盲目擴大規(guī)模的情況下，突然收緊了融資渠道，要求地產(chǎn)企業(yè)剔除預收款項后資產(chǎn)負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1。這讓絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)都猝不及防，陷入資金鏈困難，不得不一個個排隊爆雷。
2、地方政府住房限購。從一線城市到二線、三線、四線城市，住房限購不斷收緊，使得住房市場買家大量減少，甚至因為戶籍、社保、納稅、婚姻等要求，部分剛需購房者也被市場驅(qū)逐。
3、經(jīng)濟增速放緩。2010年到2020年的10年間，我國經(jīng)濟體量實現(xiàn)了翻倍，從 41.2 萬億元增長到101.4 萬億元，GDP 平均增速達 7.2%。2021年中國GDP增長率還有8.1%，到了2022年只有3%，2023年有所回暖，但5.2%的增速和過去的高增長時代相比已經(jīng)不可同日而語了。
4月10日，新發(fā)行的國債，3年期年利率2.38%，5年期2.50%，10年期2.35%，50年期2.65%，幾秒鐘內(nèi)便被搶購一空。長期低利率國債被搶購，說明市場已經(jīng)不期待未來經(jīng)濟高增長了。過去的房價上漲很大程度上依賴于人們對中國經(jīng)濟高增長的預期，經(jīng)濟高增長下人們的收入會持續(xù)穩(wěn)定上漲，而經(jīng)濟增速放緩人們對收入增長的預期也會動搖。
4、人口負增長。中國人口持續(xù)增長的時代，也一去不復返了。2022年中國的人口比2021年減少85萬人，是近幾十年來的首次下降，標志著中國已經(jīng)進入了人口負增長的時期。2023年末全國人口比上2022年末繼續(xù)減少208萬人。
可以預見短期內(nèi)，隨著人口老齡化的加劇，我國人口負增長還會繼續(xù)。老年人口基本上有住房，對新增住房量基本上沒有需求和動力，反而由于老年人死亡率的增加，會退出部分存量住房。房價短期看金融，中期看土地，長期看人口。人口負增長使得房價的上漲沒有了根基。
5、我國已經(jīng)積累了大量房產(chǎn)庫存。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，2020年末我國存量住房面積約為295億平方米，再加上2021、2022年8.6、10.0億平方米的商品住宅竣工面積，截至2022年末，我國存量住房面積約為313億平方米。這些住房里被認為有15%-20%處于空置狀態(tài)。而開發(fā)商手上已建成未售的房子還有大概6億平方米。
目前國際城市的人均住房面積大約就是50平方米左右，中國已經(jīng)達到這個水平，未來城市住房再開發(fā)建設的動能必然減弱。2000年全國房地產(chǎn)投資1萬億元，而2020年增加到20萬億，增長了20倍，幾乎占到了全球房地產(chǎn)投資總量的一半，必然是供過于求，難以為繼的。
二、樓市會大幅反彈嗎？
雖然政策是史詩級的，國家也下了決心要救樓市。房產(chǎn)市場已經(jīng)不能再看空，但要說大幅反彈，可能性也不大。
這一點我們永遠可以相信香港的李超人。即便內(nèi)地鐵了心救市，李嘉誠還在打折賣樓。長實集團位于香港新界的住宅項目“#LYOS”5月19日公開發(fā)售。分層大樓單位較首次公開發(fā)售的價格將有最高25%的折價，花園復式戶則有最高32%的折價。我們可以罵富人不愛國，但不能說他們傻。
一方面，政策的傳導還需要時間，樓市總體會企穩(wěn)，但部分地區(qū)或者一個城市里相對高位的板塊還會繼續(xù)尋底，民營開發(fā)商仍然面臨困難。在政策放松和投資者情緒改善的推動下，地產(chǎn)股4月中旬以來漲幅已經(jīng)超過50%，而地產(chǎn)龍頭萬科港股股價更是從3.63元漲到6.84元，幾乎翻倍，利好實際上已經(jīng)兌現(xiàn)。
另一方面，以舊換新和房產(chǎn)收儲的實施效果和投入資金還有待觀察。而住房以舊換新和絕大部分城市全面取消限購，也有可能引發(fā)市場供應大增，對房價反彈帶來壓力。
截至2024年5月10日，全國約有54個城市推出了住房“以舊換新”的政策。其中，只有11個為地方政府（或城投）收儲的模式，并且有8個城市的“換新”房源限于當?shù)爻峭堕_發(fā)的項目，相當于變相降價幫助城投房企去庫存。
由于收儲資金有限，估計收儲實際執(zhí)行過程中也會主要用于收儲地方城投房企的房源，幫助地方城投解困。這在某種程度上也是地方政府的錢從左口袋裝到右口袋。大部分開發(fā)商是很難享受到收儲的福利的。
當然中國樓市肯定不會重演日本上世紀90年代泡沫破滅后的悲劇，日本當年的經(jīng)濟嚴重依賴出口，內(nèi)需占比不高，在美國貿(mào)易戰(zhàn)打壓下國內(nèi)資產(chǎn)價格大幅回落，陷入長達三十年的經(jīng)濟衰退期。如今，日本的經(jīng)濟總量還和當年相差甚遠。
而中國有14億人口，內(nèi)需市場有非常大的提升空間。即便出口端受到壓制，經(jīng)濟也有足夠彈性。何況現(xiàn)在的中國制造業(yè)整體實力，要比當年的日本制造業(yè)強多了。美國長期的制造業(yè)空心化，要想再工業(yè)化，也不是一朝一夕就能完成的。
所以特朗普擔任美國總統(tǒng)時就開始的貿(mào)易戰(zhàn)，對中國出口也沒有造成太大的影響。即便這兩天拜登又大幅上調(diào)關(guān)稅，對中國相關(guān)產(chǎn)業(yè)的沖擊也有限。中美這樣的超級大國，嚴格來說，只靠內(nèi)生需求，就已經(jīng)足夠支撐經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展了。
三、房價收入比決定了樓市的發(fā)展方向
過去這些年房價的上漲無疑是有巨大泡沫的。在這一輪回調(diào)后，房價最終會回到居住本原，全民炒房將成為歷史。房價最終會跌到哪里，或者說能有多大反彈空間，還是要看居民的收入。國際市場對房價合理性的評判，看的都是房價收入比。
房價收入比，是衡量購房難易程度的核心指標。按照國際通行標準，房價收入比在3至6之間被視為合理區(qū)間。2023年我國100個重點城市平均房價收入比為11.5，房價收入比11.5意味著，一個家庭需要11.5年的全部收入才能在城市中全款購買一套住宅。這還沒有考慮家庭的各種開銷，扣掉家庭開銷，實際上買房至少需要一個家庭20年以上的積蓄。
