近期，央行打出了房地產救市組合拳：
調降公積金貸款利率0.25個百分點；
取消房貸利率下限；
首付成數最低降至1.5成。
很多房產自媒體也開始鼓吹“牛市起點”，即將暴漲。
作為一名專業的房地產分析人員，我想告訴大家：
別慌，這輪救市，雷聲大雨點小。
讓我逐條分析給你聽。
一）調降公積金貸款利率0.25個百分點
這條政策相當雞肋，公積金利率從3.1%下降到2.85%，100萬貸款每月還款減少135元，會有人為了135元的利息去買房嗎？
除此之外，對于大城市動輒三四百萬的房價，100萬公積金貸款根本不夠用。現在一個公開的秘密：能用公積金貸款的人，都看不上公積金貸款那點額度。
二）取消房貸利率下限
相比公積金貸款調整，這條政策要實惠得多。但是利好的程度依然有限。
為什么這么說呢？因為房貸利率依然是有底的，不可能出現“零利率”這種美事。
就在5月17日，30年期國債利率確定為2.57%，這是真正的無風險利率。
只要銀行腦子還沒抽，就絕不會低于這個利率發放貸款，所以房貸利率依然是有底的。
考慮到風險溢價，房貸利率降到與公積金貸款2.85%齊平應該就是極限了。
這個降價過程會非常緩慢，銀行是不會主動割自己肉的。
三）首付成數最低降至1.5成
如果說前兩條政策是“雷聲大雨點小”的話，這條政策就是“干打雷不下雨”。
你想想，首付2成變1.5成，總價降了嗎？
沒有啊，少付那0.5成變成了銀行貸款，你得還月供的。
就算出現了零首付，幾百萬的月供還起來沒壓力嗎？
四）總結
這就是我對本輪房地產救市的簡要分析。當然了，不符合主流媒體的觀點，沒有顧全經濟發展的大局。我認錯，我檢討。
但是我依然不會改變自己的結論，因為我堅信這世界總要有人說真話。
高超Pro，2024年5月19日，于天津
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