5月17日，央行連發(fā)多條重磅房地產(chǎn)新政：取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限；下調(diào)公積金貸款的利率水平；首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。
近期，住房限購政策快速退出。短短兩個月內(nèi)，南京、成都、蘇州、長沙、杭州和西安等熱點城市，步調(diào)一致地退出住房限購。即便是鐵板一塊的一線城市，限購政策也在快速收縮。比如，華南的廣州，現(xiàn)在只有中心區(qū)120平方米以下住房還在限購，北京也時隔13年松綁外圍購房政策，戶籍和非戶籍在原有的名額基礎(chǔ)上，可以增購?fù)鈬惶祝钲诤蜕虾Ｒ灿型瑯拥墓?jié)奏。
限購政策退出，背景就是4月30日政治局會議明確，“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。客觀講，當(dāng)前庫存太大、需求疲弱，需要注入有效購買力修復(fù)市場動力，對沖需求下滑導(dǎo)致的價格信號不穩(wěn)、銷售回款驟跌以及行業(yè)全鏈條收縮和風(fēng)險蔓延。當(dāng)前樓市庫存壓力，既包含新房庫存，也包含二手房庫存，二者相互掣肘，與上一輪“去庫存”明顯不同。
圖/EG365
樓市的庫存壓力有多大？
2014年啟動的樓市“去庫存”，緣由可追溯至2008~2009年應(yīng)對全球金融危機在地產(chǎn)及上下游領(lǐng)域的擴張，隨后產(chǎn)生巨大的庫存和產(chǎn)能。不過，當(dāng)時正值城鎮(zhèn)化、都市圈建設(shè)快速推進(jìn)期，商品房市場范圍也在二三線城市快速延展，有巨大的需求消化庫存，而且工礦區(qū)、棚戶區(qū)改造也提供了新增動力。但演進(jìn)到現(xiàn)在，商品房供需兩端的空間都已觸及天花板。
用中央政治局會議的說法表述，就是“適應(yīng)房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”。供給端，存量時代下二手房開始主導(dǎo)。熱點城市二手房掛牌普遍超過新房在售，杭州、上海、南京等地二手住房掛牌在20萬套左右，但新房待售僅7萬套左右；深圳、廣州二手住房掛牌在15萬套左右，新房待售大約9~11萬套。銷售方面，2023年底有7個省市二手房交易超過新房，今年2 月11個省市二手房交易量超過新房。今年一季度，廣州、深圳二手房交易達(dá)到新房的2.3倍。
二手房市場主導(dǎo)供需，本質(zhì)上是因其“低總價、低單價、區(qū)位優(yōu)（有學(xué)位）”，匹配當(dāng)下剛需的訴求，這與新房大戶型化、改善化有很大區(qū)別。1~4月份，熱點城市90平方米以下二手房交易占比在60％~80％，上海300萬元以下的二手房源交易占比接近40％。不過，即便二手房交易占主導(dǎo)，但交易量趕不上二手房掛牌量，導(dǎo)致二手房掛牌量不斷創(chuàng)新高。諸葛研究院統(tǒng)計，2024年3月，深圳二手房掛牌同比激增229.6％，上海二手房掛牌量同比上漲78.49％。
由此可見，剛需對價格高度敏感，疊加掛牌量不斷增長，其中有大量的套現(xiàn)式掛牌，或因資金鏈緊張、或?qū)罄m(xù)價格不樂觀等，導(dǎo)致二手房價格持續(xù)下行。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，不考慮2023年2~4月份疫情后的略微反彈，從2022年9月份到現(xiàn)在，二手房價指數(shù)環(huán)比已連續(xù)28個月下跌，超過了上一輪去庫存啟動前后（2014年5月~2015年3月）11個月的下跌周期。
存量時代下，二手房開始主導(dǎo)供給端，熱點城市二手房掛牌普遍超過新房在售。圖/視覺中國
再看新房市場。2021~2022年，新房定價比周邊二手房低，“價格倒掛”的優(yōu)勢讓熱點城市新房去化一直保持良好的態(tài)勢，但2023年二季度以后，由于二手房持續(xù)跌價，新房去化快的價格優(yōu)勢消失，而開發(fā)商債務(wù)風(fēng)險蔓延導(dǎo)致交付難也制約了去化。同時，二手房演進(jìn)到眾多小業(yè)主爭相掛牌賣房的階段。至此，二手房和新房已從之前的替代關(guān)系，轉(zhuǎn)向了競相降價的關(guān)系。
最突出的就是，“次新房”（10年樓齡）銷售占到二手房銷售的30％左右，加上其價格優(yōu)勢，部分改善型需求轉(zhuǎn)向二手房。對新房來說，盡管改善型需求潛力較大，但二手房濃重的跌價預(yù)期下，“賣一買一”的置換周期拉長（特別是賣“老破小”買新房）。再加上過去高周轉(zhuǎn)時承接的債務(wù)相繼到期，政府也加大了對新房交付的督促，開發(fā)商只能繼續(xù)降價促銷。
不過，二手房掛牌業(yè)主中，早期買房的浮盈較多，愿意承受更大的降價幅度。但新房降價的幅度有限，主要是成本太高。2022年以來，開發(fā)商回歸熱點城市中心區(qū)，爭搶改善型買家，土地價格居高不下，降價幅度有限。再加上，市場對于交付難仍有預(yù)期，克而瑞統(tǒng)計的熱點城市新盤去化率從2022年的50％多降至近期的30％左右，導(dǎo)致大量的舊庫存（往年批售的房源）。
根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計，2023年30個熱點城市“舊庫存”占比達(dá)到55％。也就是說，在售新房超過一半是2023年及之前年份批售的房源。所以，這也是開發(fā)商拿地、開工的積極性下降的原因，因為即便增加新房推盤，可能也無法賣掉，反而還會徒增資金鏈緊張的壓力。2022~2024年一季度，全國房地產(chǎn)新開工面積年平均跌幅高達(dá)29.2％，同期銷售面積年平均跌幅為17.4％。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，當(dāng)前全國商品房庫存約7.5億平方米，已連續(xù)三個月超過2015年歷史高位（7.1億平方米）。根據(jù)申萬證券研究所測算，采用近3個月銷售移動平均做分母，今年3月末80個主要城市可售面積去化周期為33.3個月，其中一二三線分別為25.5個月、31.7個月、38.2個月。
新房越來越難以維持，成交體量降至10年前，主要是改善的動力下降。首先，二手房賣不掉，交易周期很長，特別是那些老破小；其次，綜合就業(yè)、收入、房價預(yù)期等基本面，不想換，畢竟有住的地方；最后，得承認(rèn)，過高估計了住房消費升級的潛力。過去資產(chǎn)繁榮時期，確實有換房的動力，但很大程度上是資產(chǎn)價格預(yù)期、加杠桿、從眾行為、預(yù)期膨脹的結(jié)果。現(xiàn)在，洗盡鉛華，回歸正常，沒有多少人能消費得起動輒單價“5萬+”，總價超500萬的房子，這才是真實的一面。
這或許才是新房“高庫存”的原因。再結(jié)合二手房來看，庫存的壓力非常大，這是退出限購政策的直接原因。
加杠桿“炒房時代”，將一去不復(fù)返
換句話說，這就是在4月30日政治局會議明確“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”以后，為何在5月上旬，熱點一二線城市紛紛退出或收縮限購政策的原因。而且，無論是庫存壓力、房價預(yù)期（不再迷信房價只漲不跌，甚至預(yù)期下跌），還是留存在市場的購買群體（剛需和改善型需求為主），抑或加杠桿購房的動力等，限購政策存在的意義也不大了。
因此，從抑制投資炒房、買多套房（占用資源）的角度看，也不需要限購政策了，目前市場上，不管是哪個城市，絕大部分片區(qū)都不缺房子，可謂有得挑有得選。退出限購政策也在情理之中。而且，就連一線城市的外圍，由于過去幾輪回升周期中大規(guī)模建新區(qū)或功能區(qū)，現(xiàn)在也到了去庫存的地步。比如，根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2023年北京遠(yuǎn)郊區(qū)（懷柔、平谷、密云和延慶）新房去化周期高達(dá)4.7年。這也是為何近期一線城市都松綁外圍限購政策的原因。
比如，5月6日深圳松綁限購的三類群體（非戶籍人士、多子女家庭、企業(yè)）時，都將釋放的需求定向疏解至外圍。去年9月20日，廣州第一輪松綁限購，也是放開外圍購房限制。今年1月份，上海松綁青浦、奉賢人才購房限制，全市單身購房限制，也定向疏解至外環(huán)外或五大新城。
從抑制投資炒房、買多套房（占用資源）的角度看，限購政策存在的意義已經(jīng)不大了。圖/視覺中國
下一步，剩下的6個限購區(qū)域（一線城市、天津和海南）也會相繼松綁限購政策，僅僅一線城市中心區(qū)域及限制開發(fā)的區(qū)域（比如海南的三亞、中部生態(tài)核心區(qū)等）保留限購政策，其他區(qū)域完全退出限購。退一步講，如果后續(xù)樓市又熱起來，完全可以把限購政策再拾起來。類似限購這樣的行政措施，本來就堅持逆風(fēng)向行事原則，市場冷了就撤掉，熱了就拾起來。
在供求關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，投放到市場的房源一直在增長。比如，投資性業(yè)主和置換型業(yè)主二手房掛牌，企業(yè)考慮業(yè)績需要、資金鏈壓力出售房源，存量閑置物業(yè)盤活等。這是過去20多年樓市超景氣階段各方“做多”的逆轉(zhuǎn)。考慮到住房供應(yīng)（包括二手房）及人口形勢，類似過去那種加杠桿購買多套房，持有并賺取溢價的時代，將一去不復(fù)返了。
當(dāng)下的“太過劇烈”的超調(diào)局面，是房子從金融屬性過渡到商品屬性、民生屬性的必經(jīng)之路：金融屬性下，越漲越買，而且是加杠桿買。商品/民生屬性下，價格越低，消費越多。問題是，現(xiàn)在價格低了很多，為啥不買？
現(xiàn)在，還處于從金融屬性到一般消費品屬性過渡的半山腰。從地方各種刺激，包括退出限購，不外乎還是想恢復(fù)或修復(fù)這種金融屬性，而非一般消費品屬性。因為，只有金融屬性下，土地才能賣出高價，各方資金才會一擁而入，房地產(chǎn)才能給地方政府帶來巨大的收益。更關(guān)鍵的是，所謂的高房價，是在金融屬性下抬高的。如果一下子過渡到商品屬性，必然會經(jīng)歷價格暴跌、成交量的暴跌。這是不可承受之重，所以各地要刺激、限購要松綁。
除少數(shù)片區(qū)，類似2011至2014年、2016至2022年那種大范圍的限購，將成為永久的歷史。從2010年4月北京首次啟動限購，到2014年全面退出（僅保留北上廣深和三亞），再到2016年10月全國大范圍啟動限購，并覆蓋至三四線城市，最多時全國約100個城市實施限購政策，甚至包括安徽臨泉這樣的國家級貧困縣。
未來相當(dāng)長一段時間，我們面臨的形勢是，政策著力于穩(wěn)定行業(yè)和市場、企業(yè)面臨持續(xù)的行業(yè)風(fēng)險釋放、市場要面對房子供大于求的現(xiàn)狀。
不能一退了之，需要政策組合拳
再來分析一下退出限購政策的效果。對于一二線熱點城市來說，限購政策執(zhí)行6年以上、行政直接干預(yù)購房資格的模式下，很多購房需求被抑制。對于完全退出限購政策的二線城市來說，政策會直接作用于釋放多套房購置需求，比如為子女入學(xué)、就業(yè)、結(jié)婚購房、為父母養(yǎng)老購房等。
對收縮限購范圍的一線城市（主要是北京、上海、深圳）來說，首先能釋放外來人口或單身人士購房需求，比如上海、深圳、北京均放松非戶籍或單身人士在外圍區(qū)域購房的限制，或可多購一套，或收縮首套房購置對個稅或社保繳納年限限制，或放松人才認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。一線城市外來人口集中，單身人士多。過去，對外來人口購買首套房一直堅持連續(xù)繳納5年社保或個稅，京滬對單身外來人口購房甚至一票否決。這不符合推遲婚育、單身人士多的現(xiàn)狀。
對于一線城市來說，近期限購政策松動主要集中在外圍區(qū)域，這與外圍區(qū)域住房供應(yīng)多有關(guān)。松綁限購有利于滿足需求的同時，實現(xiàn)外圍新房去化，近期外圍房價下跌充分也提高了支付能力。同時，在引導(dǎo)住房需求向外轉(zhuǎn)移的同時，也可優(yōu)化人口、產(chǎn)業(yè)布局，讓就業(yè)和產(chǎn)業(yè)跟著人口和住房走，緩解中心區(qū)資源過分集中的局面。
不過，政策抑制的購買力釋放的數(shù)量有限